二手房房产证没下来能卖吗

房产证未下的房屋可售，但需谨慎处理不同情况：
1. 开发商未办初始登记致无法过户：交易以“期房”或“未确权房产”形式进行，买方承担权属不确定风险。
2. 买卖双方签《房屋买卖协议》并约定办证后过户：协议需明确权属变更时间、违约责任，保障双方权益。
3. 买方愿承担无证风险且接受“占有即交付”：交易可完成，但未来过户或因开发商拖延/拒绝配合受阻。
4. 房屋存在抵押、查封等权利限制：交易面临更大法律风险，甚至可能被认定为无效交易。
5. 买方无法办理贷款：因无房产证银行通常不接受抵押，需买方全款支付，影响交易成交率。
6. 将来办证时出现产权纠纷或开发商破产：买方可能无法取得产权。
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房产证未下的房屋可售，但需结合具体情形分析法律依据：
根据《中华人民共和国合同法》第十条，当事人可通过书面、口头或其他形式订立合同，故无证房屋买卖可签订书面《房屋买卖合同》。但《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，房产证是房屋权属法定证明。若房屋未完成初始登记或未取得产权证，无法办理过户，买方无法获得法律认可的房屋所有权。此外，《不动产登记暂行条例》第十六条要求申请不动产登记需提交权属证书，进一步强调房产证在产权变更中的必要性。综上，虽交易可通过合同进行，但存在法律效力瑕疵，建议签署合同时明确约定后续办证及过户时间、责任等条款，保障双方权益。
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房产证未下的房屋交易可能面临以下法律风险：
1. 无法完成过户：若房屋未办理初始登记或开发商不配合，即使买卖合同有效，也可能因缺乏产权证明无法过户，买方无法取得房屋产权。例如，某购房者在无证时签买卖合同，后开发商因资金链断裂停办产权证，导致买方最终无法取得房产证。
2. 合同效力瑕疵：《城市房地产管理法》规定，未取得权属证书的房地产不得转让。若交易被认定违法，可能导致合同无效，买卖双方均可能面临经济损失。例如，某中介促成无证房交易后，买方起诉主张合同无效并要求返还购房款，法院最终判决支持买方诉求。
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房产证未下的房屋交易常见错误操作及后果：
1. 仅凭口头承诺交易：缺乏书面合同，纠纷时难以维权，应签署正式书面合同并保留证据。
2. 忽视开发商配合义务：未确认开发商是否配合办证即完成交易，导致后续无法过户，造成经济损失。
3. 未明确违约责任条款：合同未约定房产证办理延迟或无法过户的责任，纠纷时维权困难。
上述错误操作可能导致合同无效、资金损失、无法取得房屋产权等后果。为避免风险，建议在交易前咨询我，我会为您提供解答，确保操作合法合规。